ノムラの日米 reit ファンド投資などの投資情報についてをご用意。
＜以下http://ja.wikipedia.org/wiki/不動産担保証券 からの情報＞
不動産担保証券（ふどうさんたんぽしょうけん、MBS、Mortgage-backed securities）とは、不動産担保融資を裏づけとして発行された資産担保証券（ABS、Asset-backed securities）の一種。 モーゲージとは、不動産を購入するために行った借入金の返済を保証するために差し入れられた不動産の担保のこと。
融資の返済スピードが期限前繰上償還により変化するためにデュレーションが決まっておらず、通常の債券と異なる。
アメリカではジニーメイ（連邦政府抵当金庫）、ファニーメイ（連邦住宅抵当公庫）、フレディマック（連邦住宅金融抵当金庫）といった政府系機関の発行残高が大きなシェアを占める。
政府による全額出資により設立され、完全な政府保証のあるジニーメイに対し、民間上場企業であるファニーメイ、フレディマックには明示された政府保証はないが、住宅政策支援機関として優遇措置がとられていることが暗黙の政府保証とされ、これらの機関により発行される不動産担保証券は国債に次ぐ信用力を持つ。
日本では住宅金融公庫が住宅ローン債権の証券化を始めたことにより、不動産担保証券市場が拡大してきている。また、民間金融機関の住宅ローン債権を住宅金融公庫が買い取って証券化を行う仕組みが出来たことにより、金利を長期間固定した住宅ローンが広がった。
日記
日記
証券化の関係者
ノムラの日米 reit ファンド投資などの投資情報についてをご用意。
＜以下http://ja.wikipedia.org/wiki/不動産担保証券 からの情報＞
証券化の関係者
日本において、
昭和恐慌の際に法制化された抵当証券との違いは以下の証券化の枠組である。
オリジネーター : 証券化する債権を保有している金融機関。
サービサー : 証券化された債権を管理し、貸付金の回収、担保の処分、投資家への元利金の支払いなどを代行する会社。日本ではオリジネーターがサービサーを兼ねる場合が多い。
SPV : Special Purpose Vehicleの略。
最も単純な証券化スキームは、SPVとして信託を採用し、オリジネーターが保有する不動産担保融資債権を信託設定し、その信託受益権を投資家へ販売するもの。その他に特定目的会社（SPC）を使った証券化手法は様々存在するが、オリジネーターの信用リスクを遮断し、SPVを倒産隔離しておく必要がある。
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証券化の関係者
日本において、
昭和恐慌の際に法制化された抵当証券との違いは以下の証券化の枠組である。
オリジネーター : 証券化する債権を保有している金融機関。
サービサー : 証券化された債権を管理し、貸付金の回収、担保の処分、投資家への元利金の支払いなどを代行する会社。日本ではオリジネーターがサービサーを兼ねる場合が多い。
SPV : Special Purpose Vehicleの略。
最も単純な証券化スキームは、SPVとして信託を採用し、オリジネーターが保有する不動産担保融資債権を信託設定し、その信託受益権を投資家へ販売するもの。その他に特定目的会社（SPC）を使った証券化手法は様々存在するが、オリジネーターの信用リスクを遮断し、SPVを倒産隔離しておく必要がある。
日記
不動産担保証券の種類
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不動産担保証券の種類
不動産担保証券は、証券化する貸付金の種類により大きく以下の二つに分類される。
RMBS（Residential mortgage-backed security） :
住宅ローン債権を証券化したもの。
CMBS（Commercial mortgage-backed security）
:商業用不動産に対するローン債権を証券化したもの。
また、投資家の需要に応じてキャッシュフローを組替えることにより、
様々な形態で発行されている。
パス・スルー証券 : オリジネーターに支払われた返済金を
そのまま証券の購入者に支払うタイプの証券。
モーゲージ担保証券 (CMO、Collateralized mortgage obligation)
：パス･スルー証券から支払われるキャッシュフローを何らかの基準
（繰上償還の時期など）により複数のトランシェに分割し、
それぞれを違う種類の証券とするもの。
ストリップ証券: パス･スルー証券から支払われるキャッシュフローは
利息部分と元本部分に分解できる。
それぞれのキャッシュフローをストリップ債として組成したものが、
IO証券とPO証券。
IO証券：パス･スルー証券の利息部分のキャッシュフローを証券化した商品。
IOとはInterest-onlyのこと。
PO証券：パス･スルー証券の元本部分のキャッシュフローを証券化した商品。
POとはPrincipal-onlyのこと。
＜以下http://ja.wikipedia.org/wiki/不動産担保証券 からの情報＞
不動産担保証券の種類
不動産担保証券は、証券化する貸付金の種類により大きく以下の二つに分類される。
RMBS（Residential mortgage-backed security） :
住宅ローン債権を証券化したもの。
CMBS（Commercial mortgage-backed security）
:商業用不動産に対するローン債権を証券化したもの。
また、投資家の需要に応じてキャッシュフローを組替えることにより、
様々な形態で発行されている。
パス・スルー証券 : オリジネーターに支払われた返済金を
そのまま証券の購入者に支払うタイプの証券。
モーゲージ担保証券 (CMO、Collateralized mortgage obligation)
：パス･スルー証券から支払われるキャッシュフローを何らかの基準
（繰上償還の時期など）により複数のトランシェに分割し、
それぞれを違う種類の証券とするもの。
ストリップ証券: パス･スルー証券から支払われるキャッシュフローは
利息部分と元本部分に分解できる。
それぞれのキャッシュフローをストリップ債として組成したものが、
IO証券とPO証券。
IO証券：パス･スルー証券の利息部分のキャッシュフローを証券化した商品。
IOとはInterest-onlyのこと。
PO証券：パス･スルー証券の元本部分のキャッシュフローを証券化した商品。
POとはPrincipal-onlyのこと。
日記
日本の株式市場における株価の決定方式
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＜以下http://ja.wikipedia.org/wiki/株価 からの情報＞
日本の株式市場における株価の決定方式は大きく二つに分けることができる。
一つはオークション方式といい、売買当事者が希望する価格と数量を証券取引所に告げることにより、証券取引所側で約定を行うもので、日本では一般に使用されている決定方式である。
もう一つはマーケットメイク方式といい、マーケットメイカーとなった証券会社が、確実に成立する気配値を出して売り方と買い方を募るもので、日本ではごく一部の銘柄において採用されている方式である。
株価の変動を把握するために作成する図のことを罫線表（チャート）と呼び、その主なものとしてはローソク足や一目均衡表などが挙げられる。
また、個別の銘柄の株価ではなく、特定の市場全体の動向を把握するために複数の株価を元に算出した値が株価指数であり、東証株価指数（TOPIX）や日経平均株価、毎日新聞による日本株30などが有名である。
＜主な関連ブログ＞
もう一日続いて/今日の資産報告/３５３日目 (慢心するな！コツコツと！持ち越すな！)/【外国為替必修講座】 為替王アカデミーへようこそ/3/22トレード結果/+3480/心、折れる。/微速/2007年3月22日/3/22/3/22/３/２２（木）結果/3/22指数の割には。。/びびり/てか、保有資産評価 → 21 180円(auto)/「リオン・マグナス」・・・。性格はアレだけど資産、容姿Ｏ.../格差社会/一時帰省/一時帰省/賢いFX会社の選び方
＜以下http://ja.wikipedia.org/wiki/株価 からの情報＞
日本の株式市場における株価の決定方式は大きく二つに分けることができる。
一つはオークション方式といい、売買当事者が希望する価格と数量を証券取引所に告げることにより、証券取引所側で約定を行うもので、日本では一般に使用されている決定方式である。
もう一つはマーケットメイク方式といい、マーケットメイカーとなった証券会社が、確実に成立する気配値を出して売り方と買い方を募るもので、日本ではごく一部の銘柄において採用されている方式である。
株価の変動を把握するために作成する図のことを罫線表（チャート）と呼び、その主なものとしてはローソク足や一目均衡表などが挙げられる。
また、個別の銘柄の株価ではなく、特定の市場全体の動向を把握するために複数の株価を元に算出した値が株価指数であり、東証株価指数（TOPIX）や日経平均株価、毎日新聞による日本株30などが有名である。
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もう一日続いて/今日の資産報告/３５３日目 (慢心するな！コツコツと！持ち越すな！)/【外国為替必修講座】 為替王アカデミーへようこそ/3/22トレード結果/+3480/心、折れる。/微速/2007年3月22日/3/22/3/22/３/２２（木）結果/3/22指数の割には。。/びびり/てか、保有資産評価 → 21 180円(auto)/「リオン・マグナス」・・・。性格はアレだけど資産、容姿Ｏ.../格差社会/一時帰省/一時帰省/賢いFX会社の選び方
日記
株価の値幅制限
ノムラの日米 reit ファンド投資などの投資情報についてをご用意。
＜以下http://ja.wikipedia.org/wiki/株価 からの情報＞
株価は市場の原理に従って変動するが、
あまりにも急速な変動は投資家が不測の損害を被ると考えられ、
一日に変動できる株価は一定の範囲に制限されている。
この制限が値幅制限で、
株価が値幅制限の限界まで急騰・暴落することをそれぞれ
ストップ高・ストップ安という
（ただし、株式が上場された初日において、始値が決定されるまでの間には値幅制限がない）。
また、株価の変動は、
時々の株価によって決まる呼び値単位を最小単位として変動する。
＜以下http://ja.wikipedia.org/wiki/株価 からの情報＞
株価は市場の原理に従って変動するが、
あまりにも急速な変動は投資家が不測の損害を被ると考えられ、
一日に変動できる株価は一定の範囲に制限されている。
この制限が値幅制限で、
株価が値幅制限の限界まで急騰・暴落することをそれぞれ
ストップ高・ストップ安という
（ただし、株式が上場された初日において、始値が決定されるまでの間には値幅制限がない）。
また、株価の変動は、
時々の株価によって決まる呼び値単位を最小単位として変動する。
日記
株価（かぶか）とは
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＜以下http://ja.wikipedia.org/wiki/株価 からの情報＞
株価（かぶか）とは株式市場における株式の価格のことという認識が強いが、正しくは「株式市場において、目的の株式に対して直近に約定があった値段」のことである。
一方的に売りまたは買いの注文が多く、
約定に至らない値段のことを気配値（けはいね）という。
特に、一日の最初に取引された株価は始値、最後に取引された株価は終値といい、立会時間中で最も高い株価を高値、最も安い株価を安値と呼ぶ。これらの四つの値を合わせて四本値と呼び、一日の株価の変動を見るための重要な値とみなされている。
また、証券取引所内で売買取引をする際の株価を呼び値とも表現する。
＜以下http://ja.wikipedia.org/wiki/株価 からの情報＞
株価（かぶか）とは株式市場における株式の価格のことという認識が強いが、正しくは「株式市場において、目的の株式に対して直近に約定があった値段」のことである。
一方的に売りまたは買いの注文が多く、
約定に至らない値段のことを気配値（けはいね）という。
特に、一日の最初に取引された株価は始値、最後に取引された株価は終値といい、立会時間中で最も高い株価を高値、最も安い株価を安値と呼ぶ。これらの四つの値を合わせて四本値と呼び、一日の株価の変動を見るための重要な値とみなされている。
また、証券取引所内で売買取引をする際の株価を呼び値とも表現する。
日記
毎月分配型投信の欠点
ノムラの日米 reit ファンド投資などの投資情報についてをご用意。
＜以下http://ja.wikipedia.org/wiki/毎月分配型投信 からの情報＞
毎月分配型投信は、運用がよければ安定的に収益金を受け取ることができるが、悪かった場合は自らの資産を切り崩して分配金を払う「蛸配当」状態になっている事もあるので、運用成績の確認を定期的に行う事が必要である。
基準価格が一定期間を通して減少傾向にある場合は、蛸配当の可能性が高い。
また、分配金を受け取らずに再投資するコースが選択できる場合もあるが、分配金には20%（2008年3月までは株式型は10%に減免）の所得税・住民税が一律に課せられるため、運用成績が同じ場合は無分配型の投資信託よりも複利効果が薄まることがある（無分配型ならば、解約の際にしか税金が取られないため。
＜以下http://ja.wikipedia.org/wiki/毎月分配型投信 からの情報＞
毎月分配型投信は、運用がよければ安定的に収益金を受け取ることができるが、悪かった場合は自らの資産を切り崩して分配金を払う「蛸配当」状態になっている事もあるので、運用成績の確認を定期的に行う事が必要である。
基準価格が一定期間を通して減少傾向にある場合は、蛸配当の可能性が高い。
また、分配金を受け取らずに再投資するコースが選択できる場合もあるが、分配金には20%（2008年3月までは株式型は10%に減免）の所得税・住民税が一律に課せられるため、運用成績が同じ場合は無分配型の投資信託よりも複利効果が薄まることがある（無分配型ならば、解約の際にしか税金が取られないため。
日記
毎月分配型ファンド
ノムラの日米 reit ファンド投資などの投資情報についてをご用意。
＜以下http://ja.wikipedia.org/wiki/毎月分配型投資信託 からの情報＞
毎月分配型ファンドは、日本においては1990年代後半より設定されるようになった。当初は先進国の債券に投資し、安定的な分配を目指すものが多かった。
その後、リスクの高い低格付債や新興国の債券に投資し高いリターンを狙うもの、高配当の株式に投資するもの、不動産投資信託(REIT)に投資するもの、それらを組み合わせて投資するバランス型ファンドなども現れている。
2000年代に入り、団塊の世代が退職を迎える時期になって、毎月年金代わりに分配金を受け取れる事をメリットと感じた高齢者を中心に、大量の資金がこの種の投信に流入するようになった。
国際的な金利低下を背景に、安定的に債券で収益を上げる事が出来るようになった（金利が低下すると債券価格は上昇する）ことも、それに拍車をかけた。2006年9月現在、日本で最大の純資産総額を有する投資信託は「グローバル・ソブリン・オープン（毎月決算型）」となっており、その額は約5兆5000億円になっている。
＜以下http://ja.wikipedia.org/wiki/毎月分配型投資信託 からの情報＞
毎月分配型ファンドは、日本においては1990年代後半より設定されるようになった。当初は先進国の債券に投資し、安定的な分配を目指すものが多かった。
その後、リスクの高い低格付債や新興国の債券に投資し高いリターンを狙うもの、高配当の株式に投資するもの、不動産投資信託(REIT)に投資するもの、それらを組み合わせて投資するバランス型ファンドなども現れている。
2000年代に入り、団塊の世代が退職を迎える時期になって、毎月年金代わりに分配金を受け取れる事をメリットと感じた高齢者を中心に、大量の資金がこの種の投信に流入するようになった。
国際的な金利低下を背景に、安定的に債券で収益を上げる事が出来るようになった（金利が低下すると債券価格は上昇する）ことも、それに拍車をかけた。2006年9月現在、日本で最大の純資産総額を有する投資信託は「グローバル・ソブリン・オープン（毎月決算型）」となっており、その額は約5兆5000億円になっている。
日記
プロパティマネジメント (Property Management、略称：PM)
ノムラの日米 reit ファンド投資などの投資情報についてをご用意。
＜以下http://ja.wikipedia.org/wiki/プロパティマネジメントからの情報＞
プロパティマネジメント (Property Management、略称：PM) とは、
主に不動産に関する資産の管理を行う業務のことである。
狭義のプロパティ・マネジメントは、
投資用不動産の所有者あるいは所有者の資産管理代行業者である
アセット・マネジメント（ＡＭ）会社から受託して行う管理業務のことである。
具体的な業務としては、
建物の物理的な維持・管理業務、不動産を賃借するテナントの誘致、
交渉、賃貸借業務の代行、賃料・共益費などの請求・回収、
トラブル時の対応などがある。 また、投資用不動産の場合は、
定期的にプロパティマネジメント・レポート（ＰＭレポート）を作成し、
所有者及びＡＭ会社に対して報告する義務がある。
＜以下http://ja.wikipedia.org/wiki/プロパティマネジメントからの情報＞
プロパティマネジメント (Property Management、略称：PM) とは、
主に不動産に関する資産の管理を行う業務のことである。
狭義のプロパティ・マネジメントは、
投資用不動産の所有者あるいは所有者の資産管理代行業者である
アセット・マネジメント（ＡＭ）会社から受託して行う管理業務のことである。
具体的な業務としては、
建物の物理的な維持・管理業務、不動産を賃借するテナントの誘致、
交渉、賃貸借業務の代行、賃料・共益費などの請求・回収、
トラブル時の対応などがある。 また、投資用不動産の場合は、
定期的にプロパティマネジメント・レポート（ＰＭレポート）を作成し、
所有者及びＡＭ会社に対して報告する義務がある。
日記
REITに関する税制の国際比較
ノムラの日米 reit ファンド投資などの投資情報についてをご用意。
＜以下http://ja.wikipedia.org/wiki/REIT からの情報＞
REITに関する税制の国際比較
米国では内国歳入法典856条以下の規定により、
利益のほとんどをSPV内に留保することなく投資家に分配する等の
一定要件を満たせば、REIT 段階での連邦法人税が課せられず、
投資家段階のみの課税で済む
（法人としての利益課税と利益の配当を受け取った者に対する課税との
二重課税が避けられる）ことから、あたかも投資家が直接に投資額に応じて
投資対象物件を保有したのと同一の経済的なメリットが受けられるとされている。
日本においても、この制度に類似する制度が導入され（いわゆるJ-REIT）、いくつかの上場銘柄が登場している。 日本の J-REIT についての課税上の取扱いも米国のそれと似通っており、ペイ・スルー課税と呼ばれる。
このペイ・スルー課税とは、J-REITの段階での利益をいったんは法人課税の対象としつつ、その利益を原則90%以上投資家に配当することを条件に、その支払配当の損金算入を認める方式である。
なお、厳密に言えば、このペイ・スルー課税は、事業体そのものを法人課税の対象とせず、構成員課税のみを行う、いわゆるパス・スルー課税とは異なる。
＜以下http://ja.wikipedia.org/wiki/REIT からの情報＞
REITに関する税制の国際比較
米国では内国歳入法典856条以下の規定により、
利益のほとんどをSPV内に留保することなく投資家に分配する等の
一定要件を満たせば、REIT 段階での連邦法人税が課せられず、
投資家段階のみの課税で済む
（法人としての利益課税と利益の配当を受け取った者に対する課税との
二重課税が避けられる）ことから、あたかも投資家が直接に投資額に応じて
投資対象物件を保有したのと同一の経済的なメリットが受けられるとされている。
日本においても、この制度に類似する制度が導入され（いわゆるJ-REIT）、いくつかの上場銘柄が登場している。 日本の J-REIT についての課税上の取扱いも米国のそれと似通っており、ペイ・スルー課税と呼ばれる。
このペイ・スルー課税とは、J-REITの段階での利益をいったんは法人課税の対象としつつ、その利益を原則90%以上投資家に配当することを条件に、その支払配当の損金算入を認める方式である。
なお、厳密に言えば、このペイ・スルー課税は、事業体そのものを法人課税の対象とせず、構成員課税のみを行う、いわゆるパス・スルー課税とは異なる。
